39个“总价”与81个“楼板价”背后的厮杀

从上述城市“”频现背后的主体来看，无论是对于政府，还是对于宏观经济，还是对于楼市，还是对于房企，都有说不尽的五味杂陈。

今年春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“”抬头，比如苏州楼盘、南京楼盘、郑州楼盘、合肥楼盘、杭州楼盘、武汉楼盘等二线城市；1-4月一线城市似乎风平浪静，由于土地供应等因素，还没有“”出现，但这只是表象，一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌，进入5月份之后，由于政府开始推地，“”也开始频现，并且“”的成交似乎让人不可理喻，比如上海楼盘的泗泾、周浦、顾村等等。

同策咨询研究部数据显示，2016年1-5月，北上广深等一线城市出现10个“总价”按照总价40亿元以上的地块来计算，其中北京楼盘2个、上海6个、深圳楼盘2个；同样，一线城市也有12个“楼板价”按照2.5万元/平方米以上的标准计算成交，其中，北京3个、上海8个、深圳1个。

2016年1-5月，二线城市省会城市及计划单列市当中，出现29个“总价”按照总价30亿元以上的地块来计算，其中南京13个、苏州7个、杭州3个、合肥1个、宁波楼盘1个、厦门楼盘1个、石家庄楼盘1个、武汉1个、天津楼盘1个；同样，二线城市也有69个“楼板价”按照1.5万元/平方米以上的标准计算成交，其中，杭州15个、苏州15个、南京12个、无锡楼盘4个、福州楼盘3个、厦门2个。

总的来看，今年1-5月一线城市、二线城市出现39个“总价”、81个“楼板价”。从上述城市“”频现背后的主体来看，无论是对于政府，还是对于宏观经济，还是对于楼市，还是对于房企，都有说不尽的五味杂陈。

首先，我们来看，楼市调控从严与土地供应不足的京沪深等一线城市。前4个月，从北上广深等一线城市来看，供地计划推出较晚，这一定程度上导致今年一线城市土地出让节奏也在放缓。这一定程度上给市场造成假象，好像京沪深土地市场并没有出现过热的现象。

但这并不代表京沪深土地市场不再会出现“”，当前京沪深等一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌。从市场预期来看，品牌开发商们深知，在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失，此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略；一线城市土地市场“寸土寸金”，积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展，品牌房企不会放弃一线城市这块“肥肉”。因此，虽然当前京沪深等一线城市土地市场表现“风平浪静”，但背后其实是暗潮汹涌，品牌房企在暗中较劲厮杀，一线城市势必还会迎来“”大战。从4月份以来一线城市的土地成交结果来看，以上海为例，上海的泗泾、周浦、顾村等等或多或少有这方面因素的考量。

其次，从二线城市来看，春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“”抬头，比如杭州、苏州、南京、合肥、郑州、厦门、武汉等二线城市。

从上述城市“”频现的几个直接原因来看，一是，上述城市比如杭州、南京、合肥、苏州、武汉等楼市已经出现过热的现象，甚至个别城市出现“无房可售”的局面，同时也出台了调控措施，但这些调控措施手段较为温和，这一定程度上助长了开发企业继续在土地市场上兴风作浪拿“”的热情；二是，政府此次推出的地块还不错，比如4月份苏州推出的18宗土地、5月底合肥推地的地块，由于大多数地块地段不错，受到房企的追捧，于是，众多房企厮杀出现了大量“”；三是，在市场已经出现供不应求的市场背景下，地方政府有意控制土地出让节奏，比如南京，使土地市场保持相对热度，并且在土地市场明显频现“”后并没有主动出手制止，比如苏州。

当然，无论是对于一线城市还是对于上述“”频现的二线城市，当下“”频现还有几个共同的经济背景和楼市背景，对于政府、楼市和房企来讲有无奈也有有意为之，这其中存在着多方利益博弈的问题。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

首先，从经济背景来看，当前全国经济下行压力较大，货币政策及其他刺激政策的出台并未改变经济继续下行的基本面，短期内来看，在经济继续下行的市场背景下，仍然需要楼市继续拉动宏观经济的增长。因此，楼市还有去库存压力的城市频繁出台去库存的措施，甚至大学生“零首付”的措施也被提出；楼市已经出现过热的城市，虽然调控政策出台，但仍然较为温和，甚至深圳也提出调控措施延后至6月份执行。这一定程度上助长了房企在一线城市、市场基本面已经恢复较好的上述二线城市的拿地热情，导致“”频出。

其次，从资本市场来看，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，以房企发债为例，融资成本普遍降低至5-6%，并且发债规模也较大，品牌房企几十亿的发债规模很常见，200亿的发债审批也被通过，再加上去年下半年至今房企销售业绩不错，房企资金面并不存在太大的压力。这说明，在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下，房企势必会积极布局市场基本面较好一二线城市的优质地块，此时也势必会“”频现。

第三、对于央企来讲，央企地产企业不惜成本拿“”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

比如，近期，保利地产(600048,股吧)、招商、葛洲坝(600068,股吧)等众央企拿地均较为激进，拿“”是常态化的，甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

第四，从城市布局策略来看，由于大多数三四线城市存在较大的去库存压力，品牌房企不得不调整布局策略，重返或聚焦北上广深等一二线核心城市。因此，近两年由于房企布局策略的调整，土地市场热点也发生了变化，热点主要还是聚焦到了一二线城市，尤其是一线城市。尤其是2013年以来，品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值，也推升一二线城市土地市场“”频现。

第五，外来开发商不惜一切代价包括以联合体形式挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市。比如，2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线、市场基本面较好的二线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一二线核心城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“”频现，地价成本陡升。

第六、今年一部分城市比如杭州、上海等出现新的原因在于，竞买房企有资金支持且融资成本低，且有金融背景，比如平安不动产、信达地产(600657,股吧)等，这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地，而是按照资产配置的角度来看拿地，按照这些企业的算法，如此拿下的成本仍然合理，未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出，并且有利可图，并且这些房企的投资和资产配置的重点城市为一线城市、核心二线城市，这也是上述城市为什么为出现的很重要的原因。